Calculadora de renda passiva com FIIs

Como usar a calculadora

A ferramenta tem dois modos. Em "Quanto vou receber" você informa o que já tem investido, o aporte mensal, o dividend yield e o prazo — e vê a renda mensal, o patrimônio e o total de rendimentos ano a ano. Em "Quanto preciso investir" o caminho é inverso: você diz quanto quer receber por mês e a calculadora mostra o patrimônio necessário e em quanto tempo seus aportes chegam lá, com e sem reinvestimento.

O que é dividend yield e por que ele muda

O dividend yield (DY) é o rendimento distribuído dividido pelo preço da cota. Se um fundo custa R$ 100 e paga R$ 0,85 no mês, o DY mensal é de 0,85%. Ele aparece de duas formas: o DY do mês, referente a um único pagamento, e o DY de 12 meses, que acumula um ano inteiro.

O ponto mais importante: o DY não é uma taxa contratada. Ele é o resultado do que o fundo conseguiu receber — aluguéis, juros de CRI, rendimentos de outros fundos — dividido pelo preço da cota, que também varia. Um mês com receita extraordinária infla o yield; um contrato encerrado o derruba. Por isso a simulação assume um yield constante apenas como premissa: é um cenário, não uma previsão.

Vale desconfiar de yields muito acima da média do mercado. Eles costumam vir de receitas não recorrentes, de fundos com ativos mais arriscados ou de uma cota que caiu de preço — o que aumenta o yield justamente porque algo piorou.

O efeito do reinvestimento

Reinvestir significa usar os rendimentos recebidos para comprar mais cotas. Essas cotas passam a render também, e o ciclo se repete: é o mesmo mecanismo dos juros compostos. O efeito é pequeno nos primeiros meses e decisivo no longo prazo.

Um exemplo com as premissas padrão da calculadora: aportando R$ 1.000 por mês a 0,85% ao mês, reinvestindo tudo, o patrimônio necessário para uma renda de R$ 3.000 mensais chega em cerca de 14 anos. Sem reinvestir — gastando os rendimentos — o mesmo alvo levaria quase 30 anos, porque só os aportes fazem o patrimônio crescer. A conta é a mesma; o que muda é para onde vai o dinheiro recebido.

Isenção de Imposto de Renda: as condições

Os rendimentos distribuídos por FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoa física, mas a isenção tem três condições cumulativas:

• o fundo tem no mínimo 100 cotistas;
• as cotas são negociadas em bolsa ou em mercado de balcão organizado;
• o investidor detém menos de 10% das cotas do fundo (e recebe menos de 10% dos rendimentos).

Fora isso, a isenção vale só para os rendimentos. O ganho de capital na venda de cotas é tributado em 20%, sem a faixa de isenção mensal que existe para ações — e o imposto é recolhido pelo próprio investidor, via DARF, no mês seguinte à venda. Pessoas jurídicas não têm a isenção.

Os riscos que a simulação não mostra

Uma calculadora projeta uma linha suave; a realidade de um fundo imobiliário oscila. Os principais fatores que podem derrubar a renda:

• Vacância: imóvel desocupado não gera aluguel, e o fundo ainda paga condomínio e IPTU do espaço vazio. É o risco mais direto nos fundos de tijolo.
• Inadimplência: o inquilino deixa de pagar, ou o devedor de um CRI atrasa. A distribuição cai antes mesmo de a dívida ser reconhecida como perda.
• Juros: com a Selic alta, a renda fixa passa a competir com os FIIs, e as cotas tendem a cair — o que reduz o patrimônio de quem já tinha comprado, mesmo que a renda mensal continue igual.
• Revisão de contratos: aluguéis são reajustados por índices como o IGP-M ou o IPCA, e podem ser revisados para baixo quando o mercado da região piora.
• Preço da cota: a simulação trata o patrimônio como estável, mas ele acompanha a cotação. Você pode receber a renda esperada e ainda assim ter menos patrimônio do que aportou.

Por que o DY passado não garante o futuro

O yield de 12 meses é um retrato do que já foi pago. Ele é útil para comparar fundos e para entender a ordem de grandeza de um segmento, mas usá-lo como taxa garantida é o erro mais comum de quem começa. Receitas extraordinárias não se repetem, contratos vencem, a vacância muda e o preço da cota se move todo dia.

Para ver os números reais de cada fundo — DY de 12 meses, P/VP, valor patrimonial e o histórico mês a mês, tudo com dados do Informe Mensal da CVM — consulte a página de indicadores de fundos imobiliários.